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房地产开发的成本估算和价值空间

文章来源:AdminWendy 时间:2018-09-26

售楼部是房地产开发企业所特有的,它是房地产开发企业销售商品房的场所。售楼部的建设成本如何核算、如何进行税务处理 ,《房地产开发企业会计》教科书均无明确,值得我们认真探讨。
 
 
(一) 售楼部建设成本的会计核算
 
 
房地产开发企业的售楼部如何核算,在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范 ,仅仅是国家税务局于2006年3月6日发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》(国税发[2006]31号)第八条作出了明确规定:
 
 
1、开发企业建造的售楼部,凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理,其他一律按照建造开发产品的成本进行处理。
 
 
2、售房部装修费用,无论数额大小 ,均应计入其建造成本。
 
 
笔者认为 ,房地产开发企业的售楼部,根据其建设与使用的特点,一般说来不外乎存在以下四种情况:
 
1、 利用企业开发的商品房临时性作为售楼部,待销售基本完成后,再将该售楼部的房屋销售;
 
2、 利用企业开发的商品房临时性作为售楼部,待销售完成后 ,将其转作自用或出租;
 
3、 在开发的商品房附近重新修建售楼部,待销售完成后,将其拆除;
 
4、 在开发的商品房附近重新修建售楼部,待销售基本完成后,将其转作自用或出租 。
 
 
针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况,我认为售楼部的会计核算分为以下几种模式:
 
 
1、 使用“开发成本”核算模式,适用于上述的(1)(2)情况。
 
 
(1)房地产开发企业核算售楼部成本,仍然使用“开发成本”会计科目 ,售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。
 
(2)当售楼部与其他商品房一起竣工验收时,从“开发成本”转入“开发产品”科目。
 
(3)当售楼部(商品房)销售后,分别结转收入和成本。其成本从“开发产品”转入“主营业务成本” 。
 
(4)当售楼部转作自用或出租时,其成本从“开发产品”转入“固定资产” 。
 
 
2、 使用“在建工程”核算模式,适用于上述(3)(4)情况 。
 
 
房地产开发企业自建售楼部 ,根据《房地产开发企业会计制度》规定,其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。
 
 
(1) 修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算;
 
(2) 待售楼部竣工验收后 ,将其成本从“在建工程”转入“固定资产”;
 
(3) 售楼部使用过程中,计提的折旧费,计入“销售费用”;
 
(4) 售楼部拆除时 ,按照“固定资产清理”的程序进行处理;
 
(5) 售楼部由开发商自用或经营时 ,仅仅是计提折旧,不作其他帐务处理。
 
 
(二) 售楼部的税务处理
 
 
房地产开发企业的售楼部具有特殊性,不仅在建设期涉及税金处理,而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策,就涉税处理探讨如下:
 
 
1、 建设期的涉税处理
 
 
(1) 房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时,其售楼部的建设(含装修费)均发包给施工单位完成,支付售楼部工程款时,取得施工单位的建筑业发票即可,不涉及税金处理;如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成(自购材料、自请工人施工),计入开发成本  ,则这部分价值,应该补缴建筑业营业税金及附加 。
 
(2) 重新修建售楼部,在“在建工程”核算,无论是自建还是发包完成,均不存在建筑工程营业税金及附加。
 
(3) 售楼部的成本在“在建工程”科目核算时 ,竣工投入使用时不存在涉税处理问题 。
 
 
2、 使用期的涉税处理
 
 
(1)售楼部在使用过程中,不管是利用商品房还是重新修建的,从开始使用的次月,应该缴纳房产税的,其依据如下:
 
A  按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税”之规定,开发企业的利用商品房作售楼部,应自开始使用之次月缴纳房产税。
 
B  根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》:“十九,关于新建的房屋如何征税?纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税.” ,开发企业自建售楼部,应自开始使用之次月缴纳房产税。
 
(2)售楼部的折旧费
 
按照《企业所得税暂行条例实施细则》第三十一条规定,以及《企业所得税税前扣除办法》第二十二条规定,按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧,可以在税前予以扣除。
 
 
3、 拆除时的涉税处理
 
 
固定资产管理的售楼部拆除时 ,按照固定资产清理的程序进行。一般说来,清理的净值均是负数(也就是有损失)  ,这是由于没有达到固定资产的使用年限。根据《企业所得税税前扣除办法》第五十五条规定:纳税人发生的资产盘亏、报废净损失,减除责任人赔偿和保险赔款后的余额 ,经主管税务机关审核可以扣除。因此,售楼部拆除时的净损失,可以在税前扣除 。
 
 
4、转作自用或出租的涉税处理
 
 
(1)自建的售楼部转作自用或出租时,应该缴以下税金:
 
 
A 售楼部转作自用(办公等)时,根据《房产税暂行条例》规定,按照其原值的70%的1.2%,缴纳房产税;
 
     B 售楼部进行出租时,根据《房产税暂行条例》规定 ,按照租金收入的12%缴纳房产税;根据《营业税暂行条例》规定 ,按照租金收入缴纳5%的营业税;还应该缴纳城建税、教育费附加等。
 
 
(2)利用商品房的售楼部转作自用或出租时,应缴纳以下税金:
 
 
A  将售楼部转作自用或出租时,根据《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》(国税发[2006]31号)“六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”的相关规定,应该视同销售缴纳企业所得税。
 
B 售楼部出租或自用时与“自建的售楼部转作自用或出租时,应该缴纳的税金”一致。
 
 
4、 销售的涉税处理
 
 
将售楼部销售后,其税务处理与一般商品房销售一致 ,即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等,并确认收入、结转成本税金 。其依据是:
 
 
国家税务局《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》(国税发[2006]31号)相关规定,已开始投入使用的开发产品应当视为已经完工的开发产品。开发企业按照收入确认原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入 ,同时按规定结转其对应的计税成本。因此,只有当该售楼部实现销售,该售楼部所对应的成本才能予以结转,在税前扣除。

     以上仅仅是笔者根据从事房地产开发企业会计核算的实际,结合现行税收政策的一家之言,不妥之处在所难免,还望与同行多多交流探讨。